L’avant-contrat renvoie ainsi à l’acquisition de l’immeuble par le vendeur et à ses références de publication.

L’établissement de l’origine de propriété est ensuite complété par les renseignements fonciers et hypothécaires demandés par le notaire avant la vente.

 

 

- son livret de famille ou un extrait de son acte de naissance ayant moins de trois mois ;
- s’il est étranger : son passeport, la copie de sa carte de résident et de son acte de naissance traduit en français ;
- la copie de son acte de mariage
- le PACS et l’extrait de la déclaration ;

pour les commerçants, artisans ou dirigeants de société :

- l’extrait de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ;
- son adresse.

Les documents relatifs aux travaux réalisés par le vendeur dans le bien vendu :

Le vendeur doit justifier avoir obtenu les autorisations administratives et de la copropriété, relatives à ces travaux.

 

Notamment, si le vendeur :

- a modifié l’aspect extérieur de l’immeuble ;
- a touché aux parties communes (ex : création d’une loggia, agrandissement sur une partie de couloir) ;
- a modifié l’affectation des locaux ;
- a divisé ou réunifié certains lots;
- a agrandi son appartement.

 

Les propriétaires des immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent produire, un diagnostic relatif à la présence éventuelle de matériaux ou produits contenant de l’amiante.

Ce constat est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d’achat et à tout contrat réalisant la vente.
En l’absence de diagnostic annexé, le vendeur reste tenu de la garantie des vices cachés à raison des vices constitués par la présence d’amiante dans les éléments de construction.

 

Un état des risques d’accessibilité au plomb est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d’achat et à tout contrat réalisant la vente d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation, construit avant 1948, et situé dans une zone à risque d’exposition au plomb délimitée par le préfet du département où est situé le bien vendu (contacter la mairie du lieu où est situé le bien).

A défaut, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être convenue.

 

En cas de vente d’un immeuble bâti ou non, situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, un état parasitaire du bâtiment doit être annexé à l’acte authentique réalisant la vente. Cet état doit avoir été établi moins de trois mois avant la date de l’acte définitif.

A défaut, il n’y a pas d’exonération possible, pour le vendeur, de la garantie des vices cachés concernant la présence de termites.

 

La sécurité des piscines (loi du 3 janvier 2003 et décret du 31 décembre 2003)

A compter du 1er janvier 2004, les piscines privatives enterrées non closes et à usage individuel ou collectif, doivent être pourvues d’un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir les risques de noyade.

Le vendeur doit fournir au notaire, une copie de la note technique que le constructeur ou l’installateur lui a remise et qui indique le dispositif de sécurité retenu.

Pour celles qui ont été installées avant cette date, le propriétaire devra avoir équipé sa piscine d’un système de sécurité normalisé avant le 1er janvier 2006.

Le non respect de ces règles est puni d’une amende de 45000 euros.

 

Les installations de gaz naturel (loi du 3 janvier 2003)

En cas de vente d’un bien d’habitation, un diagnostic de l’installation est annexé à l’acte authentique réalisant la vente. Il doit dater de moins d’un an.

A défaut, il ne peut être prévu une clause d’exonération des vices cachés.

Les modalités d’application font l’objet d’un décret paru le 1er Novembre 2007 .

 

Les risques technologiques et naturels (loi du 30 juillet 2003)

Lorsque le bien immobilier est situé, dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définie par décret, le vendeur doit informer son acquéreur de l’existence des risques (se renseigner à la préfecture).

Un état des risques doit être annexé à toute promesse de vente ou d’achat et à tout contrat constatant la vente.

La garantie de la superficie (loi Carrez)

Le vendeur d’un bien dans un immeuble en copropriété doit en indiquer la superficie. Sont exclus de cette mesure : les caves, les garages, les emplacements de parking ou les lots d’une superficie inférieure à 8 m2.
En cas d’absence de mention de superficie, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente.

 

En cas d’inexactitude de la superficie indiquée dans l’acte, l’acquéreur dispose d’une action en diminution de prix, si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l’acte.

Diagnostic de Performance Energétique

Le Diagnostic Performance Énergétique (DPE) doit être annexé au compromis ou au bail locatif.

Le Diagnostic Performance Énergétique (DPE) permet à l'acquéreur, au propriétaire ou au locataire d'un logement :

- d'être informé sur les caractéristiques thermiques du bien, sur ses consommations d'énergie;
- d'être sensibilisé à la lutte contre l'émission de gaz à effet de serre, par les "étiquettes énergie et climat" qui classeront le bien en fonction d'une échelle en sept classes A à G;
- d'être incité à réaliser des travaux d'économie d'énergie, grâce à des recommandations qui indiqueront le coût des travaux ou des équipements, les équipements, les économies réalisables et le retour sur investissement.

La validité du diagnostic performance énergétique est de 10 ans.

En cas de vente d’un lot de copropriété, le vendeur communique :

- les nom et adresse du syndic,
- le règlement de copropriété et ses modificatifs.

 

le vendeur d’une maison individuelle doit fournir les pièces concernant des constructions qu’il a pu réaliser :

 

- copies des permis de construire,

- déclaration d’achèvement des travaux,

- certificat de conformité, attestation de souscription et paiement de l’assurance dommage ouvrage les renseignements sur les servitudes existantes dont il a connaissance (ex : passage, interdiction de construire).

- le règlement du lotissement, du cahier des charges et des statuts de l’association syndicale le cas échéant ; les renseignements relatifs à l’assainissement.

 

La vente d’un terrain à bâtir :

Le vendeur doit mentionner si le descriptif du terrain résulte d’un bornage.

Le bornage est obligatoire si le terrain est un lot de lotissement.

 

 

Si le vendeur avait utilisé des prêts pour financer l’achat ou la construction du bien vendu, il indique au notaire :

- l’adresse de la banque et les références du ou des prêts,

- les éventuelles procédures de saisie.

 

Renseignements relatifs aux plus-values :

Le vendeur doit mentionner si le bien vendu constitue sa résidence principale.

Dans le cas contraire, et pour permettre au notaire d’établir la déclaration relative à l’impôt de plus-values et de procéder à son paiement, le vendeur doit notamment lui donner:

- les factures des entrepreneurs s’il a fait réalisé des travaux de construction ou d’amélioration,

- la preuve du paiement des frais d’acquisition lors de l’achat du bien, ou le justificatif du paiement des droits de donation ou de succession,

- l’adresse du service des impôts dont il dépend.

 

Les contrats relatifs au bien vendu :

Le vendeur doit fournir en cas de location du bien qu’il vend :

- la copie du bail,

- la dernière quittance et montant du dépôt de garantie,

- original de la lettre de congé donné par le locataire ou le bailleur,

- la copie de l’engagement de location lié à un avantage fiscal (Robien, Besson…),

- les contrats d’entretien éventuels.

Si l’acquéreur est une personne physique :

- son livret de famille ou un extrait de son acte de naissance ayant moins de trois mois ;

s’il est étranger :

- son passeport,

- la copie de sa carte de résident et de son acte de naissance traduit en français ;
- la copie de son acte de mariage ;
- le PACS et l’extrait de déclaration ;

s’il est commerçant ou artisan:

- l’extrait d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Si l’acquéreur est une personne morale (société):
- l’extrait d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ;
- la copie des statuts certifiée conforme ;
- la copie du procès-verbal de l’assemblée ayant décidé l’acquisition.

 

Quelles sont les informations et documents dont le notaire a besoin ?

En cas de souscription d’un prêt relais (dans l’attente de la vente d’un autre bien),

- la copie du titre de propriété si la banque demande l’inscription d’une garantie sur ce bien ;

- l’indication de l’origine des fonds si l’acquéreur est marié sous le régime de la communauté et s’il achète seul avec des fonds propres (provenant d’une succession, d’une donation ou dont il disposait avant son mariage).

 

Une « déclaration de remploi » sera alors insérée dans l’acte ; après signature de la promesse, en cas d’emprunt, l’acquéreur devra fournir au notaire une copie de l’offre de prêt.